Fallstrick: Eintrag im Baulastenverzeichnis!

  👉 Es ist im allgemeinen Verständnis meist bekannt, dass im Grundbuch "alle Lasten und Rechte" zu einem Grundstück eingetragen sind. Solche Eingetragungen finden Sie im GB-Auszug unter Abteilung II. Oft herrscht jedoch das Verständnis vor, wenn "..im Grundbuch nichts steht....dann ist alles ok..!"  Weit gefehlt, denn im Grundbuch stehen nur die sogen. persönlichen Lasten und Dienstbarkeiten zum Grundstück. (Wegerecht, Wohnrecht, Vorkaufsrecht etc.) Genauso wichtig ist aber auch die Prüfung, ob öffentliche Baulasten auf dem Grundstück eingetragen sind.

Der Fall: Hassde schon geheert, de Heinz hot soi Haus verkaaft!
◾ "...Enn Makler brauch der nedd, sacht de Heinz. Die schlieeße doch nur die Dürr uff, unn stecke sich enn Haufe Geld in de Seckel!"
◾ " ... denne schmeißt der kaa Geld inn de Rache,.." sacht de Heinz.
◾ Er war beim Ortsgericht, die habbe ihm des Haus aach geschätzt, sacht de Heinz...des hot fast nix gekost'.

Ein Jahr später:
◾ Kall, hos´de schun geheert: De Heinz hot nur Ärcher mit soim Haus. Ei-noo worim, isch hu gedocht, der hot des schun lang verkaaft!
◾ Ei, joo! Owwer de Käufer hot ihn uff zich-tausend Schadensersatz verklacht. So´n eklische Frankfurder Anwalt mächt dem Heinz die Höll haas ....un die Gisela flennt nur noch!

Die Fakten:
Beim Hausverkauf hatte Heinz jedoch nicht mehr in Erinnerung, dass er sein Grundstück vor vielen Jahren verbilligt von der Gemeinde erworben hatte, weil die gesamten Versorgungsleitungen des damals neuen Baugebietes durch sein Grundstück laufen (als Erschließungs- & baurechtliche Auflage). Da diese Baulast nicht im Grundbuch stand, nahm Heinz an, dass er das beim Verkauf auch nicht erwähne müsse. Dass er es nach all den Jahren vergessen hat, ist menschlich. Dass er es dem Käufer dadurch verschwiegen hat, ist ein juristisches Desaster! Was folgt, ist ein empfindlich teures Nachspiel für Heinz. Hier dürfen Sie vor Gericht nicht auf Milde hoffen.
👉 Der Käufer hat das als Schadensersatz eingeklagt und als Begründung "arglistige Täuschung" geltend gemacht.

👉 Fallstrick: Vom privaten Verkäufer Heinz war es ein großes Versäumnis …dies auf die leichte Schulter zu nehmen! .. „nur weil es die letzten Jahre in Vergessenheit geriet und es ja auch niemanden interessiert hat“. 

 Den Käufer wird es mit Sicherheit interessieren! Denn  ....
✅  Eine öffentliche Baulast ist immer wertmindernd, da es sich um öffentliche baurechtliche Auflagen oder Bauverbote handelt. Das Verschweigen wird dem Verkäufer als arglistig verschwiegener Mangel ausgelegt werden. 

Das Fazit:
 👉  Ein guter Makler MUSS die Unterlagen umfassend prüfen und fehlende Unterlagen beschaffen - damit überhaupt eine vollständige Prüfung möglich ist. Ein guter Makler achtet darauf - ja er MUSS so etwas beachten und, sofern er bei der Prüfung auch relevante Sachverhalte stößt, dies mit beiden Seiten - seinem Verkäufer und seinem Käufer als Kunden - transparent offenlegen und sachkundig besprechen.

Lösung zum Fallstrick: 
✅ Unbedingt das öffentliches Baulasten-Verzeichnis einsehen.  

✅ Offenlegungspflichten und arglistig verschwiegene Mängel dringend beachten!  

✅ Bitte achten Sie als Käufer/Verkäufer darauf, dass ihr Makler die Unterlagen auch akribisch geprüft hat. Wie Sie das herausfinden können? Stellen Sie dem Makler einfach viele konkrete Fragen! Auf konkrete Fragen gibt's nur konkrete Antworten. Bei Ausflüchten seien Sie bitte kritisch!