Fallstrick: Dachgeschoß-Ausbau ohne Baugenehmigung!

 👉 Es ist im allgemeinen Verständnis sehr weit verbreitet, dass der nachträgliche Ausbau des DG auch ohne Baugenehmigung problemlos erfolgen kann, sofern man keine baulichen Veränderungen vornimmt, also z.b. Wände verändert, Innentreppen einbaut oder Dachgauben einbaut. 

Der Fall: 

Hassde schon gehört, de Herbert hot sei Haus verkaaft – zum sensationell subber dolle Preis! 

• Enn Makler brauch der zum Verkaafe nedd, sacht de Herbert. Die schlieese doch nur die Dürr uff, unn stecke sich enn Haufe Geld in de Seckel, …denne schmeißt der kaa Geld inn de Rache..“
• De Herbert sacht „...isch hob doch des Dachgeschoss nachträglich selbst ausgebaut, un domols extra ohne Dachgaube, damit ich koo Baugenehmigung brauch!  Ei obbe unterm Dach hot doch jahrelang moin Bub Maddhias gewohnt! Mir habbe separate Zähler setze lasse, des war alles.“ 
• Un desweche hat isch uff omol fast doppelt so viel Wohnfläche wie vorher. Des hat sisch beim Verkauf richtig gut beim Preis bemerkbar gemacht, neee! 

Ein Jahr später: 

• Kall, hos´de schun geheert: De Herbert hot nur Ärcher mit seim alte Haus.
• Ei, weil der Dachgeschoßausbau net genehmigt war. Un desweche will de Käufer jetzt a Drittel vom Kaufpreis zurück. Als Schadenersatz, weil des DG überhaupt net genehmigungsfähig is, nicht einmal nachträglich. 
• Der neue Käufer wollt des DG noch nachgenehmigen lassen, owwer des ging net, weil die Bauvorschriften überhaupt net eingehalte wurde sind. 
• So´n eklische Frankfurter Anwalt hot den Schadenersatz gegen Herbert jetzt beim Gericht durchgesetzt. De Herbert hot seid Monate kaa ruhig Minute mehr ....un sei Fraa, die Gertrud flennt nur noch!  

👉 Die Bauaufsichtsbehörde hatte dem Käufer die Nutzung als DG-Wohnung untersagt und ihm auch noch einen dicken Bußgeldbescheid auf gebrummt. Das hat der Käufer dann eingeklagt und als Begründung "arglistige Täuschung" geltend gemacht.

👉 Fallstrick: Vom privaten Verkäufer Herbert war es ein großes Versäumnis …dies auf die leichte Schulter zu nehmen! .. „nur weil es die letzten Jahre ja auch niemanden interessiert hat“.

Den Käufer wird es mit Sicherheit interessieren! Denn die Bauvorschriften lauten ....
✅ Erstens - Strukturelle Änderung der Bausubstanz: 
Entgegen der allgemeinen Auffassung sind bauliche Veränderungen im Sinne der Bauordnung regelmäßig: Der Ausbau des DG umfasst oft bereits sogen. strukturelle Änderungen wie den Einbau von (mehreren) Dachfenstern, die Installation von Heizungs- und Elektroanlagen sowie dies in Verbindung mit der Verbesserung der Isolierung. (Isolierung als Einzelmaßnahme ist unkritisch). Solche Maßnahmen sind in aller Regel genehmigungspflichtig. Von der notwendigen Abnahme wegen Brandschutz will ich hier erst gar nicht reden. 

✅ Zweitens - Nutzungserweiterung: 

Wenn der Ausbau des DG die Wohnfläche erweitert oder eine neue Nutzungsart (z.B. zusätzlicher Wohnraum) schafft, fällt dies ebenfalls unter die Genehmigungspflicht. 

 ✅ Drittens - Eine nachträgliche Genehmigung ist kompliziert und sehr teuer. (Architekten-Pläne, Bauantrag, Brandschutz, ggf. Statik sind einzureichen) und keinesfalls ein Selbstläufer. Eine nachträgliche Genehmigung wird Ihnen z.b. sicher nicht positiv gewährt werden, wenn der bereits existente DG-Ausbau NICHT den baulichen Vorschriften entspricht. (...und auch nicht nachgebessert werden kann.)

Fazit:
 👉 Ein guter Makler hätte das entdeckt - ja er MUSS so etwas entdecken und mit beiden Seiten - seinem Verkäufer und seinem Käufer als Kunden - besprechen und offenlegen. Sonst haftet er ggf. für den Schaden mit - und das mit Recht.
 
Lösung zum Fallstrick: 
 ✅ Unbedingt einen Experten hin zu ziehen, wenn ungenehmigte An-/Um- oder Ausbauten erfolgten, um die Sachlage im Vorfeld zu prüfen. 
 ✅ Offenlegungspflichten und arglistig verschwiegene Mängel dringend beachten!